Архів новин

Пон
Втр
Срд
Чтв
Птн
Суб
Нед
 
Червень 2016
 

«Подвійні стандарти» при передачі земельних ділянок, або Чому не працює закон? | Газета 7 Днів

«Подвійні стандарти» при передачі земельних ділянок, або Чому не працює закон?

15.06.2016 19:09
Переглядів:1854

До 1 липня 2015 року мешканці багатоквартирних будинків могли офіційно закріпити за собою прибудинкову територію тільки за умови створення юридичної особи – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. За попередньою редакцією статті 42 Земельного кодексу України ділянка для багатоквартирного будинку передавалась у власність або у користування виключно ОСББ. А якщо врахувати факт, що на той час ОСББ було створено лише у 20% від загальної кількості багатоквартирних будинків, то права власності на прибудинкові території отримувала лише незначна частина співвласників. Хіба це не дискримінація?

Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вніс у Земельний кодекс зміни, за якими права на земельну ділянку повинні передаватись не юридичній особі (ОСББ), а безпосередньо співвласникам багатоквартирного будинку.

У зв’язку з тим, що земельні ділянки довгий час не були закріплені за багатоквартирними будинками, відбувалося реальне ущільнення дворових територій. Це діялося за рахунок будівництва різних приватних будівель і споруд (кіосків, палаток, лотків, парковок, гаражів тощо). Забудовувалися або надавалися в оренду не тільки частини прибудинкових територій, але й пішохідні бульвари, квітники, спортивні і дитячі майданчики.

Однак тепер у кожному багатоквартирному будинку, навіть якщо в ньому не створено ОСББ, співвласники матимуть реальний механізм прийняття рішення про офіційне закріплення за житловим будинком прибудинкової території і зможуть самостійно розпоряджатися нею та не хвилюватися, що хтось відбере в них дитячий чи спортивний майданчик.

За законом, земельні ділянки повинні передаватися власникам приміщень багатоквартирних будинків, а не ОСББ. А чи так насправді? Як не дивно, ні! У чому ж справа? Верховна Рада, приймаючи закон, зобов’язала Кабмін встановити порядок передачі ділянок співвласникам багатоквартирних будинків. А вийшло так, як у відомій приказці: «Вміла хазяйка готувати, та не вміла подавати!» Минув рік, а Кабмін так і не спромігся «народити» проект обіцяного Порядку передачі земельних ділянок співвласникам спільного майна багатоквартирних будинків. До речі, Кабмін не затвердив і умови типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. 

І це притому, що протягом шести місяців з дня набрання чинності Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» уряд мав би привести свої нормативно-правові акти у відповідність до цього Закону.

Що ж ми бачимо сьогодні? Місцеві ради приймають рішення про надання земельних ділянок не безпосередньо співвласникам спільного майна, а ОСББ, як було передбачено попередньою редакцією Земельного кодексу. Реєстратори реєструють права на земельні ділянки в Державному земельному кадастрі і Державному реєстрі теж за ОСББ. І всі користуються єдиним аргументом: Кабмін не встановив Порядку передачі землі.

Виходить, що право на земельну ділянку надається юридичній особі (ОСББ), яка створена власниками квартир і нежитлових приміщень будинку зовсім для іншого: для сприяння використанню їхнього власного майна та управління. ОСББ не є і не може бути власником спільного майна будинку. Фактичні власники будинку наділили ОСББ тільки функціями щодо утримання та управління будинком.

За Законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (ст. 5) спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Якщо права на земельну ділянку є спільним майном, то відповідно ці права є спільною сумісною власністю співвласників. Тобто до спільного майна співвласників залежно від рішення місцевої ради можуть бути віднесені або право власності на земельну ділянку, або право постійного користування.

Уявіть, яким буде за довжиною витяг з реєстру про право власності на земельну ділянку для стоквартирного будинку. Ми розуміємо, що власників приміщень у ньому буде набагато більше, ніж 100, бо при приватизації більшість квартир надавалися у спільну часткову власність усім, хто в них прописаний. Відповідно, багато квартир мають декілька власників. За рік у такому будинку відбувається декілька трансакцій (купівля-продаж квартир або нежитлових приміщень, дарування, передача у спадок тощо). За Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (ст. 5) спільне майно не може бути поділене між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку. У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник автоматично набуває всіх прав попереднього власника.

Тобто щоразу при зміні власника квартири чи нежитлового приміщення хтось повинен ініціювати внесення змін до Держреєстру в частині прав нового співвласника на земельну ділянку. Але хто цей «хтось»? Як виявилось, Кабмін досі не визначив заявника, ініціатора внесення змін в Держреєстр (чи це буде новий співвласник спільного майна багатоквартирного будинку, чи нотаріус, який провів реєстрацію права власності на квартиру, чи інша юридична або фізична особа). Треба розуміти, що при проведенні державної реєстрації квартири її власник навіть не здогадується про те, що він одночасно з правом власності на квартиру набуває право власності на спільне майно та земельну ділянку.

Цікава річ. Якщо ми говоримо про спільне майно багатоквартирного будинку, відмінне від земельної ділянки (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, конструкції будинку, обладнання тощо), то права на нього ніде окремо не реєструються. Але якщо це стосується прав на землю, які є в складі спільного майна, то картина різко змінюється.

Як об’єкт цивільних прав, земельна ділянка повинна бути сформована. Тобто має бути визначена її площа, межа, присвоєний кадастровий номер, внесена інформація до Державного земельного кадастру.

Закон вимагає визначати територію навколо багатоквартирного будинку на підставі містобудівної та землевпорядної документації. Але на її виготовлення ще треба отримати дозвіл від органів місцевого самоврядування, а потім затвердити проект землеустрою. З іншого боку, той самий Закон наділяє мешканців багатоквартирних будинків правами на віртуальні, ще не сформовані ділянки.

Не тільки Кабмін створив незручності власникам квартир і приміщень багатоквартирних будинків, але й Верховна Рада, яка заклала кілька неоднозначних норм і неконкретних визначень у Законі «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Зокрема, чітко не визначені питання:

1) земельна ділянка надається співвласникам багатоквартирного будинку тільки у власність чи може надаватись і в постійне користування;

2) що є спільним майном: сама земельна ділянка чи права на неї;

3) прибудинкова територія – це вся земельна ділянка, яка надається у спільну сумісну власність співвласникам будинку, чи тільки частина земельної ділянки.

Щодо першого питання, то в ст. 355 ЦК передбачено, що спільне майно – це майно, яке перебуває у власності двох або більше осіб (співвласників). Закон же «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вніс зміни до ст. 42 Земельного кодексу, в якій одна норма суперечить іншій. З одного боку, прибудинкова територія перебуває у спільній сумісній власності, а з іншого – прибудинкова територія у складі земельної ділянки може передаватися в постійне користування. Враховуючи ст. 355 Цивільного кодексу і неоднозначність трактування норми в Земельному кодексі, більшість міських рад надають земельні ділянки для багатоквартирних будинків тільки у власність.

Щодо другого питання. У ст. 42 Земельного кодексу до складу спільного майна віднесено саму прибудинкову територію. А в Цивільному кодексі (ст. 382) і Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (п. 1.6) до спільного майна віднесені права на земельну ділянку.

Третє: відповідно до Земельного кодексу (ст. 1) прибудинкова територія – це вся ділянка, яка надається в спільну власність. А в Земельному кодексі (ст. 42) і Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (1.6) прибудинкова територія є частиною земельної ділянки, яка передається співвласникам багатоквартирного будинку.

На підставі сказаного вище постійна комісія з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування запропонувала депутатам Рівнеради надіслати до Кабміну звернення щодо прискорення розроблення і затвердження запланованих Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» нормативно-правових актів: 

- порядку передачі земельних ділянок співвласникам спільного майна багатоквартирних будинків;

- типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком;

- порядку державної реєстрації за співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку прав на земельні ділянки і перереєстрації земельних ділянок від ОСББ на співвласників;

- порядку визначення меж прибудинкової території багатоквартирного будинку;

- порядку встановлення обмежень (обтяжень) щодо земельної ділянки, виділеної під багатоквартирний будинок.

Варто також звернути увагу уряду на необхідність усунення невідповідностей та скасування положень, які суперечать законодавству, зокрема:

- чітко визначити, про які права на земельну ділянку йдеться у складі спільного майна багатоквартирного будинку;

- надати однозначне визначення прибудинкової території багатоквартирного будинку;

- визначити, що входить до складу спільного майна багатоквартирного будинку (сама земельна ділянка чи права на земельну ділянку).

Людмила ТУРОВСЬКА, депутат Рівненської міської ради

7d.rv.ua дозволяє безкоштовно використовувати інформацію, розміщену на сайті “7 днів” за умови гіперпосилання та згадки першоджерела.

Реклама

Loading...

Додати новий коментар

Filtered HTML

  • Адреси сторінок і електронної пошти автоматично перетворюються у посилання.
  • Дозволені теґи HTML: <a> <em> <strong> <cite> <blockquote> <code> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd>
  • Рядки і абзаци переносяться автоматично.

Plain text

  • Не дозволено жодних HTML теґів.
  • Адреси сторінок і електронної пошти автоматично перетворюються у посилання.
  • Рядки і абзаци переносяться автоматично.
CAPTCHA
Мета цього запитання — довести, що ви є реальним відвідувачем і запобігти автоматизованим розсилкам спаму.
2 + 18 =
More information?

Ризикну порушити спірну тему про балкони та лоджії. Спершу їх будують, а поті... Далі

Опитування

Який спосіб ви вважаєте найкращим для управління багатоквартирним будинком?