Архів новин

Пон
Втр
Срд
Чтв
Птн
Суб
Нед
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
 
Вересень 2012
 

Купити квартиру, але лишитися на вулиці | Газета 7 Днів

Купити квартиру, але лишитися на вулиці

13.09.2012 00:00
Переглядів:302

Двір недобудованої багатоповерхівки на вул. Гагаріна нині густо заріс чагарником

Як уникнути такого розвитку подій під час купівлі нового житла? Цю тему досліджував наш кореспондент

Із кожним роком усе більше людей вкладає кошти в будівництво квартир, але омріяного житла так і не отримує. Привабливі пропозиції забудовників узяти участь у співфінансуванні зведення власного майбутнього житла раз по раз закінчуються невдачею. Частенько буває так, що, не витримавши економічних перепадів, будівельна фірма терпить банкрутство, а процес будівництва зупиняється на довгі роки. Тоді перед обманутим споживачем постає питання: чи не простіше було придбати квартиру в уже готовій новобудові або, на крайній випадок, на вторинному ринку – в панельці чи хрущовці?

У Рівному таких «заморожених» об’єктів також вистачає. Напевно, найпроблемнішою будовою нашого міста є житловий комплекс «Золота підкова», що на Соборній, 283. Всі ми пам’ятаємо, яка широка інформаційна кампанія була розгорнута навколо нього: про будівництво комплексу постійно говорили у ЗМІ, по місту їздили обклеєні рекламою «підкови» маршрутки тощо. На спорудження квартир у цьому будинку було укладено договори з десятками людей, які досі чекають омріяного житла.

– Житловий комплекс «Золота підкова» почали будувати ще у 2005 році, – розповідає начальник міського управління капітального будівництва Олег Герман. – Але під час кризи у столичних інвесторів, як то кажуть, не склалося. Будівництво завмерло через відсутність фінансування, чим було порушено майнові права громадян, котрі вклали у спорудження квартир власні кошти. І тільки тепер комплекс взяли у комунальну власність, передали на баланс міського управління капітального будівництва, знайшли нового забудовника та внесли споруду до програми «Доступне житло».

Об’єктів з подібною історією у Рівному чимало. Зокрема, за словами пана Германа, будинок на Черняка, 4/5, котрий також із 2005 року будують за бюджетні кошти для військовослужбовців, теж проблемний.

– Будівництво довго стояло «заморожене», і лише завдяки потугам міста справа зрушується з місця, – розповідає чиновник. – А, до прикладу, 16-поверховий будинок на Гагаріна стоїть незавершеним через банкрутство забудовника. Перспективи цього будинку поки що неясні. Можна навести ще декілька таких прикладів. Проте нехай не складеться у читачів таке враження, що все, що будується в місті, – це проблемне житло. І торік, і тепер у Рівному здали і здають багато будинків у заплановані строки.

То як же не помилитися, обираючи житло в новобудові? Як роз­пізнати проблемне житло? Із цими запитаннями ми звернулися до юриста РОГПО «Правозахист» Наталії Кузьменюк. Вона щодо цієї проблеми дала вичерпну фахову відповідь:

– Громадянам пропонується укладати різні договори при купівлі житла на первинному ринку: договори інвестування, договори про спільну діяльність, про пайову участь у будівництві, про поступку права вимоги тощо.

Купівлю квартир у новобудовах можна здійс­нювати сьогодні двома способами: шляхом участі у фонді фінансування будівництва (далі – ФФБ) або шляхом купівлі цільових облігацій. Які переваги й недоліки кожної зі схем – спробуємо розібратися.

ФФБ – найбільш поширена схема придбання квартир на «первинці». Покупці нерухомості передають ФФБ в управління гроші на будів­ництво житла, той акумулює залучені кошти та укладає відповідний договір з фірмою-забудовником.

Основна перевага фінансування будівництва житла за допомогою ФФБ (в теорії) перед іншими формами інвестування – це законодавче за­кріплення інституту незалежного від забудовника управителя ФФБ. Він керує залученими коштами, контролює дотримання забудовником умов та зобов’язань за договором, а також контролює цільове використанням коштів.

ФФБ передбачає наявність між покупцем житла і забудовником компанії-управителя, завданням якої є контроль своєчасності надходження грошових коштів від інвестора до забудовника та цільового використання отриманих коштів з метою забезпечення безперебійного процесу будівництва.

Перед тим як приймати рішення про участь у ФФБ, слід звернути увагу на декілька нюансів. Важливо те, хто саме є засновником компанії-управителя ФФБ. Чи це не пов’язана із забудовником фінансова компанія, банк чи ж компанія, створена самим забудовником, як було із «Золотою підковою». Очевидно, що в останньому разі ризик для інвестора потрапити у «нештатну» ситуацію буде в декілька разів вищим.

Дуже гарною прикметою для покупця може бути наявність у ФФБ  управителя – великого банку або незалежної фінансової компанії з позитивною репутацією. На практиці це хоча й не забезпечує стовідсоткової гарантії вдалого завершення бу­дівництва об’єкта, але надає додаткові можливості. Наприклад, у вигляді оформлення іпотечного кредиту. У ФФБ існують специфічні «вразливі місця». До них належить, зокрема, законодавчо прописана можливість для управителя інвестувати кошти одночасно в декілька об’єктів будівництва, що значно підвищує ризик нецільового використання грошей вкладників, а також перетворення всієї структури на фінансову піраміду. По-друге, закон не зобов’язує забудовника вводити обов’язкове страхування відповідальності за недотримання термінів здачі об’єкта, невід­повідність якості робіт або у разі виникнення форс-мажорних обставин, чим деякі компанії корис­туються повною мірою. По-третє, у ФФБ нерідко існують труднощі із закріпленням за певним інвестором конкретної квартири та загальна мінімізація прав вкладників.

Характерною рисою є також те, що на практиці в договорах про участь у ФФБ або взагалі не передбачають можливість дострокового їх розірвання, або передбачають розірвання на вкрай невигідних для інвестора умовах.

Також слід врахувати, що законодавство встановлює заборону на примусове розі­рвання інвестиційних договорів до 1 січня 2013 року за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об’єкта.

Розірвання такого договору можливе лише за згодою сторін, що мало­ймовірно, якщо компанія-управитель (або пов’язаний з нею забудовник) переживає фінансові труднощі. Тоді існує можливість розірвання договору в судовому порядку. При цьому наявність судового рішення не гарантує повернення вкладених у фонд коштів у разі фінансової неспроможності компанії-управителя.

Як свідчить судова практика, договори інвестування є найбільш складними для стягнення штрафів з несумлінних будівельників.

Захистом від цього є страхування фінансового ризику. Страховим випадком за таким полісом є неповернення інвесторові його інвестицій.

Якщо ж громадянин-інвестор потрапив у гіршу ситуацію, єдиним виходом є звернення з позовною заявою до суду з посиланнями на Закон України «Про захист прав споживачів» від 12 травня 1991 року № 1023-XII, зокрема на ст. 12, в якій йдеться про те, що «споживач має право вимагати від продавця (виробника, виконавця), аби якість придбаного ним товару (виконаної роботи, наданої послуги) відповідала вимогам нормативно-правових актів і нормативних документів, умовам договорів, а також інформації про товар (роботу, послугу), що надає продавець (виробник, виконавець)».

Альтернативним способом придбання квартири в новобудові є купів­ля цільових облігацій, які дають право отримання жаданих квадратних метрів після завершення процесу будівництва об’єкта. При цьому компанія-забудовник випускає безпроцентні облігації, забезпеченням по яких є житлова площа у новобудові. Такі цінні папери можуть придбати майбутні власники квартир у новобудові, а співвідношення вартості облігації до кількості квадратних метрів житла визначає забудовник. Привабливість ідеї полягає в тому, що, зібравши певну суму на перший внесок, розмір якого на початковому етапі будівництва становить приблизно 30% від вартості квартири, можна поступово «докупити» квадратні метри по мірі формування власного бюджету. Зверніть увагу, що згідно із законом України «Про цінні папери та фондову біржу» покупець не має можливості претендувати на певну квартиру. Принаймні, доти, поки він не викупить визначену забудовником необхідну для «бронювання» певної квартири кількість облігацій.

Ще одним недоліком цього способу є можливість зміни вартості облігації (і, відповідно, квадратного метра) в міру будівництва.

В цілому, незалежно від обраного вами способу придбання квартири у новобудові, спеціалісти рекомендують не втрачати пильності та до укладання договору із забудовником отримати максимально повну інформацію про нього. Варто поцікавитись, хто саме стоїть за тією чи іншою будівельною компанією, чи є у забудовника усі необхідні ліцензії та дозволи, чи має він «портфоліо» у вигляді збудованих та введених у експлуатацію об’єктів.

Жоден із розглянутих способів інвестування в ринок первинної нерухомості не може на 100% гарантувати, що інвестор, в кінцевому рахунку, стане власником житла. Тому слід купувати нерухомість на етапах, найбільш близьких до моменту отримання правовстановлюючих документів, або безпосередньо у забудовників, або у відповідних фінансових установ з дуже гарною репутацією на ринку.

Тему досліджував Олександр ПОЛІЩУК

Ви маєте можливість отримати юридичну консультацію за адресою:
м. Рівне, вул. Чорновола, 10, тел. 22-20-04

7d.rv.ua дозволяє безкоштовно використовувати інформацію, розміщену на сайті “7 днів” за умови гіперпосилання та згадки першоджерела.

Реклама

Loading...

Додати новий коментар

CAPTCHA
Мета цього запитання — довести, що ви є реальним відвідувачем і запобігти автоматизованим розсилкам спаму.
10 + 9 =
More information?