Архів новин

Пон
Втр
Срд
Чтв
Птн
Суб
Нед
1
2
3
 
Квітень 2016
 

Повідомлення про помилку

  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Deprecated function: The each() function is deprecated. This message will be suppressed on further calls в menu_set_active_trail() (рядок 2405 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/menu.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
  • Notice: Trying to access array offset on value of type int в element_children() (рядок 6595 із /home/dnivrvua/domains/7d.rv.ua/includes/common.inc).
×

Заламати ціну – не означає її отримати | Газета 7 Днів

Заламати ціну – не означає її отримати

07.04.2016 09:52
Переглядів:553
«Щоб продати що-небудь непотрібне, треба спочатку купити що-небудь непотрібне. А у нас грошей немає» – ця простенька цитата дяді Федора з мультфільму «Простоквашино» дуже гарно ілюструє нинішній стан справ у підприємницькому секторі, який заробляє і сплачує основні податки, проте перебуває не в найкращому становищі. Криза, інфляція, спад економіки – ці хвороби нинішнього дня насамперед торкнулись підприємництва. Контрольна комісія з продажу земельних ділянок Рівнеради «зарубала» продаж декількох ділянок, бо вирішила, що оціночна вартість частини земельних ділянок у місті, яку продають не з аукціону, занижена. Чи є підстави у депутатів вважати так? Редакція «7 днів» запитала про це у спеціалістів.

Цінове піке

Майже ніхто не планує нові бізнес-проекти. Відкривати у кризу бізнес досить ризиковано. Наші підприємства не отримують прибуток, не вкладають гроші в землю та не платять податки. 

За підсумками 2015 року ціни на нерухомість упали в доларовому еквіваленті на 20–30% за рік. А в 2016-му прогнозують падіння ще в межах 10%. Торік зафіксована найменша за роки кризи кількість транзакцій у сегменті комерційної нерухомості. Є спад і в її оренді. Орендарі переїжджають у дешевші приміщення. Укладаються тільки угоди з перегляду та продовження існуючих договорів оренди. За підсумками 2015 року збільшився рівень незайнятості комерційної нерухомості, знизились орендні ставки. Порівняно з 2014 роком удвічі зменшився попит на виробничо-складську нерухомість. Ще гірша ситуація із земельними ділянками. Торік кількість угод у цьому сегменті знизилася в рази. Ще купувались вільні земельні ділянки під житлове будівництво, але вартість ділянок та кількість угод істотно зменшились.

Перенасичення ринку

Криза внесла свої корективи в ринок комерційної нерухомості. Кількість продавців у декілька разів перевищує кількість покупців, вартість пропозицій суттєво завищена, низька ліквідність. Збільшується число незайнятих площ, знижуються орендні ставки. В умовах економічної нестабільності є фактори, які істотно впливають на ринкову вартість об’єктів. Оголошена власником ціна пропозиції зазвичай не остаточна. Продавці готові йти на поступки і знижувати вартість, особливо якщо об’єкт тривалий час експонується на ринку. Вони готові надавати розстрочки по оплаті і додаткові знижки. Однак очікування власників за вартістю, як правило, завищені. При цьому ціни фактичних угод на 20–30%, а іноді й на 40–45% можуть бути нижчими за ціни пропозицій.

Над продавцями висить дамоклів меч збільшення ставок оподаткування нерухомого майна. Продавець і покупець діють, виходячи з різних міркувань щодо вартості. Під час кризи одні спішать продати за максимальною ціною, боячись подальшого подешевшання. Інші чекають падіння цін у той момент, коли власники будуть позбавлятися від майна і на ринок вийдуть активи розорених банками власників. 

Не так давно земельні ділянки в Білій Криниці (10–15 соток під будівництво житла) продавали по 15 000 доларів. Сьогодні їх можна купити за 3000 – без комунікацій і до 8000 доларів – з комунікаціями. Міська рада наділила земельними ділянками учасників АТО в районі вулиці Костромської. Вже почався їх масовий розпродаж по 5000 доларів за ділянку. Як бачимо, вартість присадибних земельних ділянок неухильно скочується на дно.

Краще купити, ніж приватизувати 

А що відбувається з вартістю ділянок комерційного призначення? І чи можна порівнювати вартість земельних ділянок промислового призначення і присадибних? Категорично, ні!!!

 Серед нежитлової нерухомості в містах більш ліквідними є офісні та торгові площі. Нижча ліквідність у складських будівель і ще нижча – у виробничих. Звідси й випливає аналогічний порядок величини вартості квадратного метра земельних ділянок: для ділянок комерційного призначення коефіцієнт функціонального використання в нормативній оцінці становить 2,5; для ділянок виробничого призначення коефіцієнт удвічі нижчий – 1,2.

Є й інші причини, які впливають на визначення вартості земельної ділянки. Наприклад, фактор площі: чим більша площа, тим менша вартість ділянки. Інвестор декілька раз подумає, чи може він заплатити шалені кошти за ділянку під час кризи. Бо йому на цій ділянці ще доведеться збудувати виробничі споруди, закупити обладнання, отримати дозволи і ліцензії, розкрутити виробництво, знайти покупців продукції, боротися з конкуренцією. А в підсумку можна не тільки не отримати доход, а й стати банкрутом. 

На вартість ділянок комерційного призначення найбільше впливає місце. Ясно, що ділянка під торгівлю в центрі значно краща, ніж ділянка на виїзді з міста.

На вартість забудованої земельної ділянки суттєво впливає правовий статус земельної ділянки; умови продажу та пов’язане з цим фінансування, фізичні характеристики земельної ділянки і стан забудови; умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.

Для прикладу розглянемо правовий статус ділянки – комунальна власність. Як відомо, сьогодні більшість інвесторів не бажають «зв’язуватися» з приватизацією забудованих земельних ділянок. Це пов’язано з тим, що на вторинному ринку інвестор, вкладаючи кошти, одночасно з будівлями і спорудами отримує у власність і землю. Він може відразу скористатись будь-яким зі своїх прав: чи освоювати її, чи надавати її в оренду, чи продавати.

Однак у разі приватизації через викуп інвестор спочатку бере в оренду будівлю (приміщення). Потім підписує з міськрадою договір на проведення невід’ємних поліпшень. Якщо зробить їх більше ніж 25% від вартості орендованого майна, то матиме право на приватизацію споруди. Але без права компенсації поліпшень! Мало того, за поліпшення заплатить двічі! Бо за методикою оцінки визначається вартість майна «на сьогодні», тобто з урахуванням уже виконаних поліпшень. І це ще не все. У зв’язку з тим, що у вартість будівель і споруд включається місце розташування, тобто у вартості будівель врахована вартість землі, то інвестор, приватизуючи земельні ділянки під об’єктами нерухомого майна, які вже раніше викупив у громади, по суті платить за земельну ділянку двічі.

Мало того, від моменту укладання договору оренди до викупу забудованої земельної ділянки минає два-три роки. За цей час змінюються умови ринку, влада, економічна і політична ситуація, рівень доходності ділянки. Але вплинути на цей процес інвестор не може. Він прикутий до орендованого майна, як раб до галер, доки не відбудеться чергова сесія і депутати вирішать його долю. Саме тому бізнес тяжіє до купівель на вторинному ринку. Де конкретно визначені час і вартість. Де нема залежності від «волі» депутатів. Інвестор надає перевагу купівлі вільних земельних ділянок на торгах (аукціонах), а не забудованих ділянок.

Наведу приклади продажу на земельних торгах у червні 2015 року земель промислового призначення: на вул. Київській площею 8400 кв. м – по 46,81 грн; 

на вул. Кн. Володимира площею 609 кв. м – по 67,14 грн; на вул. Соборній площею 1849 

кв. м – по 57,51 грн за кв. м. Досить помірковані і помірні ціни, які враховують рівень економічної ситуації в країні.

Не чутки і байки, а знання та логіка

Часто доводиться чути від деяких всезнайок: «цей об’єкт коштує більше», «мій кум купував собі присадибну ділянку за …», «через дорогу продавали і мені казали». У нашій країні кожен дає поради, як лікувати, вчити, будувати, керувати країною, а тепер ще й оцінювати об’єкти чи земельні ділянки. 

Перед тим як «фахово» заявляти про вартість того чи іншого об’єкта, варто хоча б ознайомитися з базовими принципами ціноутворення, поняттями найбільш ефективного використання, ренти, капіталізації, специфікою інвестування в земельні ділянки та іншими економічними категоріями. Тоді, можливо, засідання «контрольної» комісії з продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення не перетворювалося б у розмову глухого з німим.

Звісно, можна заламувати ціну, будувати плани і малювати цифри. Але результат буде лише тоді, коли це все базуватиметься на логічних і чітких розрахунках, при врахуванні ситуації на ринку та аналізі багатьох факторів. Лише так можна забезпечити постійний потік надходжень до бюджету. 

Людмила ТУРОВСЬКА,

депутат Рівнеради

Думки з приводу

Наталія Поліщук,  начальник управління комунальною власністю міськвиконкому:

– На останньому засіданні контрольної комісії з питань продажу земельних ділянок виникли деякі непорозуміння стосовно погодження вартості земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об’єкти, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб. Депутати мали різні питання: і чому земельна ділянка продається саме такою, а не іншою площею, і чому саме така експертна оцінка, чи рецензувались звіти про оцінку? Були й зауваження щодо вартості. На мій погляд, такі питання виникають тому, що депутати мали недостатньо часу для ознайомлення із законодавством, яке регулює продаж земельних ділянок. 

Людмила Туровська фахово пояснила, що впливає на вартість земельної ділянки та навела дані щодо ціни продажу квадратного метра земельних ділянок на аукціоні. Вартість квадратного метра при продажі шляхом викупу на місці теж не стоїть. Для прикладу: земельні ділянки комерційного призначення (для розміщення об’єктів торгівлі) у центральній частині міста в різні часи продавались 

за різними цінами. Якщо в 2002 році на вул. Сагайдачного, 4а земельну ділянку було продано по 39,97 грн за кв. м, то в 2014-му ділянку на Пересопницькій, 58 – по 650,15 грн. І перший, і другий варіант – це ринкова вартість на певну дату оцінки. Думаю, що в подальшому робота комісії буде більш конструктивною, адже кошти від продажу земельних ділянок надходять до бюджету розвитку, а надалі спрямовуються на капітальні видатки.

Ярослав Васюк, експерт-оцінювач:

– Потенційний інвестор розглядає земельну ділянку як об’єкт нерухомості і засіб виробництва, що може приносити дохід, за основними ознаками: встановленими межами і площею, категорією земель та цільовим призначенням, місцем розташування. Лише коли є необхідна сукупність цих складових, земельна ділянка може мати вартість як цілісний об’єкт. Це ази для спеціаліста. Пересічні ж громадяни, бува, задають риторичні питання: скільки коштує квадратний метр чи почім сотка? Але ж ті метри й сотки мають різну вартість, як-от автомобілі, ціна яких залежить від багатьох факторів: типу (вантажний чи легковий), моделі, місця виробництва, потужності, вантажопідйомності, витрат палива тощо. 

Із земельними ділянками та сама історія: порівнювати, дорого чи дешево вони коштують, можна лише за тими ознаками, які можна зіставити. Через те й запроваджено в державі інститут оцінки, щоб проводити дослідження та формувати вартість земельної ділянки експертним шляхом. 

Намагання врегулювати проблему вартості земельних ділянок без урахування обгрунтованої позиції фахівців земельного ринку не стимулюватиме процес розвитку бізнесу в нашому місті.

 

 

 

7d.rv.ua дозволяє безкоштовно використовувати інформацію, розміщену на сайті “7 днів” за умови гіперпосилання та згадки першоджерела.

Реклама

Loading...

Додати новий коментар

CAPTCHA
Мета цього запитання — довести, що ви є реальним відвідувачем і запобігти автоматизованим розсилкам спаму.
1 + 3 =
More information?

Шість підказок про наші біди і відступництво від Бога

... Далі

І відкрилася правда, куди вели Україну всі наші вожді

 

... Далі

Опитування

Який спосіб ви вважаєте найкращим для управління багатоквартирним будинком?